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WoFlV oder DIN 277 — welche Berechnung brauchen Sie?
Zwei Regelwerke, zwei Zwecke, zwei unterschiedliche Zahlen für dasselbe Gebäude. Wann welche Berechnung gefordert wird und warum die Ergebnisse abweichen.
Zwei Regelwerke mit unterschiedlichem Zweck
Wer für dieselbe Immobilie zwei Flächenangaben erhält, hat selten einen Rechenfehler vor sich — meist wurde schlicht nach unterschiedlichen Vorschriften gerechnet. Die Wohnflächenverordnung und die DIN 277 verfolgen verschiedene Ziele:
- WoFlV beantwortet die Frage: Wie viel Fläche steht den Bewohnern tatsächlich zur Verfügung? Sie ist die Bezugsgröße für Miete, Kaufpreis und Nebenkostenverteilung. [§ 1 WoFlV]
- DIN 277 („Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau“) beantwortet die Frage: Wie groß ist das Bauwerk? Sie ist eine technische Norm für Planung, Kostenermittlung, Bewertung und Versicherung. [DIN 277:2021-08]
Aus dieser unterschiedlichen Zielsetzung folgt alles Weitere. Die WoFlV bewertet Wohnqualität und reduziert deshalb, was nur eingeschränkt nutzbar ist. Die DIN 277 erfasst das Gebäude neutral und vollständig, ohne Qualitätsbewertung.
Die Unterschiede im Überblick
| Kriterium | WoFlV | DIN 277 |
|---|---|---|
| Zweck | Nutzbare Wohnfläche | Technische Gebäudekennwerte |
| Anwendungsbereich | Wohnraum | Alle Bauwerke, auch Gewerbe |
| Räume unter 2 m lichter Höhe [§ 4 Nr. 1–2 WoFlV] | Anteilig oder gar nicht | Vollständig erfasst |
| Balkone und Terrassen [§ 4 Nr. 4 WoFlV] | In der Regel zu einem Viertel | Gesondert ausgewiesen, nicht gekürzt |
| Keller und Nebenräume [§ 2 Abs. 3 WoFlV] | Nicht enthalten | Enthalten |
| Wände und Konstruktion [§ 3 Abs. 3 WoFlV] | Nicht enthalten | In der Brutto-Grundfläche enthalten |
| Typisches Ergebnis | Kleinere Zahl | Größere Zahl |
Was die DIN 277 ausweist
Die DIN 277 unterscheidet mehrere Kennwerte, die in Gutachten und Bewertungen unterschiedlich verwendet werden. Ausführlich erklärt sie die Seite DIN 277 — Grundflächen und Rauminhalte:
- Brutto-Grundfläche (BGF) — die Summe aller Grundflächen einschließlich der Konstruktionsflächen, gemessen an den äußeren Begrenzungen.
- Konstruktions-Grundfläche (KGF) — die Fläche, die von Wänden, Stützen und Schächten belegt wird.
- Netto-Raumfläche (NRF) — die BGF abzüglich der Konstruktionsflächen, also die tatsächlich umbaute nutzbare Fläche.
- Brutto-Rauminhalt (BRI) — das umbaute Volumen des Gebäudes in Kubikmetern.
Insbesondere der Brutto-Rauminhalt wird für Sachwertermittlungen und Versicherungssummen benötigt. Wie er ermittelt wird, zeigt unsere Leistungsseite BRI-Kubatur nach DIN 277.
Welche Berechnung wann gefordert wird
| Anlass | Übliche Grundlage |
|---|---|
| Vermietung einer Wohnung | WoFlV |
| Verkauf einer Wohnimmobilie | WoFlV |
| Finanzierung / Beleihungswert Wohnimmobilie | WoFlV, häufig ergänzt um DIN 277 |
| Verkehrswertgutachten | WoFlV und DIN 277 nebeneinander |
| Gebäudeversicherung | DIN 277 (Brutto-Rauminhalt) |
| Gewerbeflächen | DIN 277, teils Richtlinien der Immobilienwirtschaft |
| Bauantrag und Planung | DIN 277 |
Warum beide Zahlen nebeneinander stehen können
Ein Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, Keller und Balkon kann nach WoFlV beispielsweise deutlich unter der nach DIN 277 ermittelten Fläche liegen. Beide Angaben sind korrekt: Die eine beschreibt die anrechenbare Wohnfläche, die andere die Größe des Bauwerks.
Problematisch wird es erst, wenn eine nach DIN 277 ermittelte Zahl als „Wohnfläche“ ausgewiesen wird. Genau das passiert in der Praxis regelmäßig und führt zu überhöhten Flächenangaben in Exposés und Mietverträgen. Deshalb sollte in jeder Berechnung erkennbar sein, nach welcher Vorschrift gerechnet wurde.
Die Grundlagen der Wohnflächenberechnung erklärt im Detail die Seite Wohnflächenberechnung nach WoFlV.
Häufige Fragen
Ist die Fläche nach DIN 277 größer als die Wohnfläche?
In aller Regel ja, und oft deutlich. Die DIN 277 kennt keine Reduzierung für niedrige Raumteile unter Dachschrägen und rechnet Balkone nicht anteilig an, sondern weist sie gesondert aus. Außerdem erfasst die Brutto-Grundfläche auch Konstruktionsflächen wie Wände. Beide Zahlen können für dasselbe Gebäude korrekt sein — sie messen schlicht Unterschiedliches.
Welche Berechnung verlangt die Bank?
Für Wohnimmobilien wird üblicherweise die Wohnfläche nach WoFlV herangezogen. Für die Bewertung des Gebäudes insgesamt, etwa bei Neubau- oder Sachwertbetrachtungen, wird zusätzlich häufig der Brutto-Rauminhalt nach DIN 277 benötigt. Was konkret gefordert ist, steht in der Anforderungsliste des jeweiligen Instituts.
Welche Berechnung brauche ich für Gewerbeflächen?
Für gewerblich genutzte Flächen ist die WoFlV nicht einschlägig, da sie sich ausdrücklich auf Wohnraum bezieht. Hier wird nach DIN 277 gerechnet; für die Vermietung ist daneben die Richtlinie MF-GIF der Immobilienwirtschaft gebräuchlich, die eigene Regeln für die Abgrenzung von Mietflächen enthält.
Kann ich beide Berechnungen für dasselbe Objekt bekommen?
Ja. Beide Berechnungen entstehen aus demselben Aufmaß und lassen sich parallel erstellen. Sinnvoll ist das immer dann, wenn eine Wohnimmobilie sowohl vermietet oder verkauft als auch bewertet oder versichert werden soll.
Weitere Wissensseiten
Fachlich geprüft von Markus Schlegel, DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung D2. Zuletzt geprüft: 28. Juli 2026.
Diese Seiten ersetzen keine Rechtsberatung und keine Einzelfallprüfung. Für eine belastbare, im Zweifel sachverständig bestätigte Berechnung sehen Sie sich unsere Wohnflächenberechnung an oder sprechen Sie uns an.