Ansichten und Schnitte — wann Banken und Bauämter sie verlangen

Was Ansichten und Schnitte zeigen

Ein Grundriss schneidet das Gebäude waagerecht auf, etwa auf Fensterhöhe, und zeigt die Räume von oben. Das beantwortet die Frage, wie die Flächen verteilt sind — aber nicht, wie hoch sie sind. Genau diese Lücke schließen die beiden anderen Darstellungen:

Wann Bauämter sie verlangen

Bei genehmigungspflichtigen Vorhaben gehören Ansichten und Schnitte zu den Bauvorlagen. Was genau einzureichen ist, regeln die Bauvorlagenverordnungen der Länder — sie unterscheiden sich im Detail, folgen aber demselben Muster: Grundrisse aller Geschosse, mindestens ein Schnitt, sämtliche Ansichten, in der Regel im Maßstab 1:100.

Typische Anlässe:

• Bauantrag für Neubau, Anbau oder Aufstockung
• Bauvoranfrage, wenn die grundsätzliche Bebaubarkeit geklärt werden soll
• Nutzungsänderung, etwa vom Laden zur Wohnung oder vom Dachboden zum Aufenthaltsraum
• Nachträgliche Genehmigung von Bauteilen, für die keine Unterlagen mehr vorliegen

Der letzte Fall ist in der Praxis der häufigste Grund, warum jemand Ansichten und Schnitte neu erstellen lässt: Bei Bestandsgebäuden sind die Originalpläne oft verschollen, unvollständig oder geben den heutigen Zustand nicht mehr wieder.

Wann Banken und Gutachter sie verlangen

Für eine gewöhnliche Eigentumswohnung oder ein Reihenhaus aus den letzten Jahrzehnten genügt der Bank in aller Regel ein Grundriss mit Flächenberechnung. Gefordert werden Schnitte und Ansichten dann, wenn das Objekt vom Standard abweicht — je ungewöhnlicher die Geometrie, desto eher.

Aus der Praxis sind das vor allem drei Gruppen:

• Historische Gebäude — alte Bauernhäuser, Villen, gewachsene Bausubstanz. Hier folgen Geschosshöhen, Anbauten und Dachformen keinem heutigen Standard, und aus dem Grundriss allein lässt sich das Gebäude nicht erfassen.
• Mehrfamilienhäuser, weil mehrere Ebenen, die Erschließung und die Zuordnung der Einheiten im Zusammenhang beurteilt werden müssen.
• Atypische Einfamilienhäuser — Split-Level, versetzte Geschosse, Hanglage, ausgebaute Dachgeschosse mit ungewöhnlichem Zuschnitt.

Der gemeinsame Nenner ist immer derselbe: Sobald sich Volumen und Höhenentwicklung nicht aus dem Grundriss erschließen lassen, braucht der Gutachter die vertikale Darstellung. Das ist keine Formalie. Im Sachwertverfahren ergibt sich der Brutto-Rauminhalt aus Grundfläche mal Höhe — und die Höhen stehen im Schnitt, nirgends sonst.

Der Zusammenhang zur Wohnfläche

Ansichten und Schnitte sind nicht nur ein Behördenthema. Wo Dachschrägen im Spiel sind, ist der Schnitt das Dokument, das die Wohnflächenberechnung überhaupt nachvollziehbar macht: Er belegt, wo die lichte Höhe 1 Meter und wo sie 2 Meter erreicht — und damit, welcher Teil der Grundfläche zu welchem Anteil angerechnet wurde. [§ 4 WoFlV]

Eine Flächenberechnung ohne Schnitt lässt sich rechnerisch prüfen, aber nicht geometrisch. Genau deshalb verlangen Prüfer bei Dachgeschosswohnungen beides. Mehr dazu auf unserer Seite zu Dachschrägen und Wohnfläche.

Was auf einer verwertbaren Zeichnung stehen muss

• Maßstab und Maßstabsleiste
• Bemaßung der Geschosshöhen, bei Ansichten der Gebäudehöhe
• Höhenbezug, üblicherweise Oberkante Fertigfußboden je Geschoss
• Geländeverlauf am Gebäude, gewachsen und geplant
• Nordpfeil beziehungsweise Bezeichnung der jeweiligen Ansichtsseite
• Angabe, worauf die Zeichnung beruht: Aufmaß, Scan oder Bestandsunterlagen

Häufige Fragen