Wohnflächenberechnung nach WoFlV — Regeln und Anrechnung

Was die Wohnflächenverordnung regelt

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist seit dem 1. Januar 2004 in Kraft und hat die entsprechenden Regelungen der Zweiten Berechnungsverordnung abgelöst. Sie beantwortet drei Fragen: Welche Räume gehören zur Wohnfläche, wie wird ihre Grundfläche ermittelt und mit welchem Anteil fließt sie in das Ergebnis ein. [§ 1 WoFlV] Für Berechnungen, die bis Ende 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung erstellt wurden, bleibt es bei dieser Berechnung. [§ 5 WoFlV]

Verbindlich vorgeschrieben ist die WoFlV im öffentlich geförderten Wohnungsbau. In der Praxis ist sie darüber hinaus zum allgemeinen Maßstab geworden: Banken, Gutachter und Gerichte greifen regelmäßig auf sie zurück, wenn vertraglich nichts anderes vereinbart wurde. Wer eine Wohnfläche für Finanzierung, Verkauf oder Vermietung belegen muss, rechnet deshalb im Zweifel nach WoFlV.

Welche Räume zur Wohnfläche gehören

Zur Wohnfläche zählen die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu der jeweiligen Wohnung gehören. [§ 2 Abs. 1 WoFlV] Ausdrücklich nicht dazu gehören: [§ 2 Abs. 3 WoFlV]

• Zubehörräume, insbesondere Keller, Waschküchen, Trockenräume, Heizungsräume, Bodenräume, Garagen sowie Abstell- und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung
• Räume, die den bauordnungsrechtlichen Anforderungen an ihre Nutzung nicht genügen
• Geschäftsräume

Der zweite Punkt wird in der Praxis am häufigsten übersehen. Ein ausgebauter Hobbyraum im Keller oder ein Dachraum ohne die erforderliche lichte Höhe, ohne ausreichende Belichtung oder ohne zweiten Rettungsweg ist kein Aufenthaltsraum im Sinne der Landesbauordnung — und damit auch keine Wohnfläche, ganz gleich wie hochwertig er ausgebaut ist.

Wie die Grundfläche ermittelt wird

Gemessen wird nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen, ausgehend von der Vorderkante der Bekleidung — also im fertig ausgebauten Zustand, nicht nach Rohbaumaßen. [§ 3 Abs. 1 WoFlV] Für die Frage, was abgezogen wird und was nicht, gilt:

Die Logik dahinter: Was sich entfernen oder austauschen lässt, mindert die Wohnfläche nicht. Die Fläche unter der Badewanne zählt mit, weil die Wanne irgendwann ausgebaut werden kann. Ein tragender Pfeiler zählt nicht mit, weil er dauerhaft Raum wegnimmt.

Mit welchem Anteil die Flächen angerechnet werden

Nicht jede ermittelte Grundfläche geht vollständig in die Wohnfläche ein. Die WoFlV staffelt die Anrechnung:

Die Staffelung nach lichter Höhe wirkt sich vor allem im Dachgeschoss aus — dort weicht die anrechenbare Wohnfläche deutlich von der reinen Grundfläche ab. Wie das im Detail gerechnet wird, steht auf der Seite Dachschrägen und Wohnfläche.

Bei Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen allseitig geschlossenen Räumen entscheidet die Beheizbarkeit: Nur für unbeheizbare Räume dieser Art sieht die Verordnung ausdrücklich die Halbierung vor. Sind sie beheizbar, gilt für sie nichts Besonderes — sie werden wie jeder andere Raum nach ihrer lichten Höhe angerechnet.

Beim Balkon ist der Regelfall ein Viertel. Der Ansatz von bis zu der Hälfte ist die Ausnahme und setzt eine entsprechend hohe Wohnqualität voraus. Wer hier ohne Begründung den höheren Wert ansetzt, riskiert, dass die Berechnung bei einer Prüfung nicht standhält.

Häufige Fehlerquellen in der Praxis

• Bauträgerangaben ungeprüft übernommen. Prospektflächen aus der Bauphase weichen häufig vom Bestand ab, weil im Bau noch Änderungen erfolgt sind.
• Nach DIN 277 gerechnet und als Wohnfläche ausgewiesen. Die Zahl fällt dadurch systematisch zu hoch aus — siehe WoFlV oder DIN 277.
• Balkon voll angesetzt. Ein häufiger Fehler in älteren Exposés, der die Fläche deutlich überzeichnet.
• Außenflächen in unbegrenzter Größe zugeschlagen. Die Verordnung regelt zwar, mit welchem Anteil Terrassen und Balkone angerechnet werden, nicht aber, in welchem Verhältnis sie zur Wohnung stehen dürfen. Rein rechnerisch ließe sich einem Bungalow mit 100 m² Wohnfläche eine ebenso große Terrasse anteilig hinzurechnen — sachgerecht ist das nicht. In der Praxis hat es sich eingebürgert, außenliegende Flächen nur bis etwa 10 %, in Ausnahmefällen bis 15 % der Wohnfläche zuzuschlagen.
• Keller mitgerechnet, weil ausgebaut. Der Ausbauzustand ändert nichts an der Einordnung als Zubehörraum.
• Rohbaumaße aus dem Bauplan übernommen. Die Ermittlung anhand einer Bauzeichnung ist zulässig [§ 3 Abs. 4 WoFlV], doch Bauzeichnungen sind in der Regel mit Rohbaumaßen bemaßt. Für die Wohnfläche zählt aber allein der tatsächliche lichte Raum zwischen den fertigen Wandoberflächen. Für Putz, Verblendungen und sonstige Wandaufbauten werden deshalb je nach Wandaufbau üblicherweise 3 bis 5 % abgezogen — wer das unterlässt, weist eine zu große Wohnfläche aus.

Warum die Zahl belastbar sein sollte

Die Wohnfläche ist Bezugsgröße für Kaufpreis, Miete, Nebenkostenverteilung und Beleihungswert. Eine Abweichung zur tatsächlichen Fläche kann daher unmittelbar wirtschaftliche Folgen haben — im Mietverhältnis ebenso wie beim Verkauf. Eine gesetzlich definierte Toleranz gibt es nicht.

Entscheidend ist deshalb weniger die reine Zahl als die Nachvollziehbarkeit: ein dokumentiertes Aufmaß, eine raumweise Aufstellung und eine erkennbare Angabe, nach welcher Vorschrift und mit welchen Ansätzen gerechnet wurde.

Häufige Fragen