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DIN 277 — Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau
BGF, NRF, NUF, KGF und Brutto-Rauminhalt verständlich erklärt: welche Kennwerte die Norm definiert, wie sie zusammenhängen und wofür sie gebraucht werden.
Die DIN 277 trägt den Titel „Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau“ und legt fest, wie Flächen und Volumen eines Gebäudes einheitlich ermittelt und benannt werden. Sie ist damit das technische Gegenstück zur Wohnflächenverordnung — und liefert für dasselbe Gebäude andere Zahlen.
Wozu die Norm dient
Anders als die Wohnflächenverordnung bewertet die DIN 277 keine Wohnqualität, sondern beschreibt das Bauwerk neutral. Sie schafft eine gemeinsame Sprache dafür, was gemessen wurde, und macht Gebäude untereinander vergleichbar. Typische Anwendungsfälle:
- Ermittlung der Bauwerkskosten, insbesondere im Zusammenspiel mit der DIN 276
- Kostenschätzungen und Wirtschaftlichkeitsvergleiche in der Planung
- Sachwertermittlung in Verkehrswertgutachten
- Bemessung von Gebäudeversicherungen über den Brutto-Rauminhalt
- Flächenangaben bei Gewerbeimmobilien, für die die WoFlV nicht gilt
Die Flächenkennwerte und ihr Zusammenhang
Die Norm baut die Kennwerte aufeinander auf. Wer die Systematik einmal verstanden hat, kann jede Angabe in einem Gutachten einordnen:
| Kürzel | Bezeichnung | Was dahintersteckt |
|---|---|---|
| BGF | Brutto-Grundfläche | Die gesamte Grundfläche aller Grundrissebenen, gemessen an den äußeren Begrenzungen — einschließlich der Flächen, die von der Konstruktion belegt sind. |
| KGF | Konstruktions-Grundfläche | Der Anteil, den aufgehende Bauteile einnehmen: Wände, Stützen, Schächte. |
| NRF | Netto-Raumfläche | Die Brutto-Grundfläche abzüglich der Konstruktions-Grundfläche — also die Fläche innerhalb der Räume. |
| NUF | Nutzungsfläche | Der Teil der Netto-Raumfläche, der der eigentlichen Zweckbestimmung des Bauwerks dient. |
| TF | Technikfläche | Flächen für technische Anlagen zur Ver- und Entsorgung, etwa Heizungs- und Lüftungszentralen. |
| VF | Verkehrsfläche | Flächen für die Erschließung: Flure, Treppenhäuser, Zugänge. |
Zwei Beziehungen sollte man sich merken: Die Brutto-Grundfläche setzt sich aus Netto-Raumfläche und Konstruktions-Grundfläche zusammen. Und die Netto-Raumfläche teilt sich auf in Nutzungsfläche, Technikfläche und Verkehrsfläche.
Die Rauminhalte
| Kürzel | Bezeichnung | Was dahintersteckt |
|---|---|---|
| BRI | Brutto-Rauminhalt | Das Gesamtvolumen des Bauwerks, begrenzt durch seine äußeren Umschließungsflächen. |
| NRI | Netto-Rauminhalt | Das Volumen der Räume, die zur Netto-Raumfläche gehören. |
| KRI | Konstruktions-Rauminhalt | Die Differenz zwischen Brutto- und Netto-Rauminhalt, also das Volumen der Bauteile. |
Wie ein Brutto-Rauminhalt in der Praxis ermittelt und dokumentiert wird, zeigt unsere Leistungsseite BRI-Kubatur nach DIN 277.
Regelfall und Sonderfall: R und S
Nicht jeder Gebäudeteil ist gleich stark umschlossen. Die aktuelle Fassung der Norm unterscheidet deshalb den Regelfall (R) — allseitig umschlossene Innenräume — vom Sonderfall (S), zu dem etwa Loggien, Balkone und Dachterrassen zählen. Ältere Ausgaben arbeiteten stattdessen mit den Buchstaben a, b und c.
Diese Unterscheidung ist der Grund, warum eine Fläche nach DIN 277 nicht einfach mit einer Wohnfläche verglichen werden kann: Außenliegende Bereiche werden gesondert ausgewiesen, aber nicht wie in der WoFlV auf einen Viertel- oder Halbanteil gekürzt.
Ausgaben der Norm
Die DIN 277 geht auf das Jahr 1934 zurück und wurde mehrfach überarbeitet. Wichtige Fassungen sind 1987, 2005 — damals aufgeteilt in DIN 277-1 und DIN 277-2 —, 2016 und die heute maßgebliche Ausgabe DIN 277:2021-08. Weil sich Begriffe und Abgrenzungen zwischen den Fassungen verschoben haben, gehört in jede Berechnung die Angabe, nach welcher Ausgabe gerechnet wurde.
Verhältnis zur Wohnflächenverordnung
Beide Regelwerke stehen nebeneinander und schließen sich nicht aus. Die Wohnflächenverordnung gilt für öffentlich geförderten Wohnraum und wird darüber hinaus im Wohnbereich allgemein herangezogen; sie beschreibt die vermiet- und verkaufbare Fläche. Die DIN 277 beschreibt demgegenüber das Bauwerk und weicht in ihren Ergebnissen erheblich ab — in aller Regel nach oben.
Welche Berechnung wann verlangt wird und warum die Zahlen auseinanderfallen, erklärt die Seite WoFlV oder DIN 277.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen BGF und NRF?
Die Brutto-Grundfläche umfasst das gesamte Geschoss einschließlich der Flächen, die von Wänden, Stützen und Schächten belegt werden. Zieht man diese Konstruktions-Grundfläche ab, bleibt die Netto-Raumfläche übrig — also die Fläche, die innerhalb der Räume tatsächlich zur Verfügung steht.
Ist die Nutzungsfläche dasselbe wie die Wohnfläche?
Nein. Die Nutzungsfläche nach DIN 277 ist der Teil der Netto-Raumfläche, der der eigentlichen Zweckbestimmung des Bauwerks dient — Verkehrs- und Technikflächen sind darin nicht enthalten. Die Wohnfläche nach WoFlV folgt einer anderen Systematik und rechnet zum Beispiel niedrige Raumteile und Balkone nur anteilig an.
Wofür wird der Brutto-Rauminhalt gebraucht?
Der Brutto-Rauminhalt beschreibt das umbaute Volumen eines Gebäudes in Kubikmetern. Er wird vor allem für Kostenschätzungen, Sachwertermittlungen und die Bemessung von Gebäudeversicherungen herangezogen.
Was bedeuten die Kennzeichnungen R und S?
Die aktuelle Fassung der Norm unterscheidet Bereiche danach, wie stark sie umschlossen sind: R steht für den Regelfall allseitig umschlossener Innenräume, S für Sonderfälle wie Loggien, Balkone oder Dachterrassen. Ältere Ausgaben verwendeten dafür die Buchstaben a, b und c.
Welche Ausgabe der DIN 277 gilt aktuell?
Maßgeblich ist die Ausgabe DIN 277:2021-08. Die Norm geht auf das Jahr 1934 zurück; wichtige Vorgängerfassungen stammen von 1987, 2005 (getrennt in DIN 277-1 und DIN 277-2) und 2016. Welche Fassung im Einzelfall anzuwenden ist, kann sich aus dem Vertrag oder der Aufgabenstellung ergeben.
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Fachlich geprüft von Markus Schlegel, DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung D2. Zuletzt geprüft: 28. Juli 2026.
Diese Seiten ersetzen keine Rechtsberatung und keine Einzelfallprüfung. Für eine belastbare, im Zweifel sachverständig bestätigte Berechnung sehen Sie sich unsere Wohnflächenberechnung an oder sprechen Sie uns an.