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Dachschrägen und Wohnfläche — die 1- und 2-Meter-Regel
Wie Räume unter Dachschrägen angerechnet werden, wo die Grenzen verlaufen und warum die Wohnfläche im Dachgeschoss deutlich kleiner ausfällt als die Grundfläche.
Die Staffelung nach lichter Höhe
Unter einer Dachschräge ist nicht jeder Quadratmeter gleich viel wert. Die Wohnflächenverordnung staffelt die Anrechnung nach der lichten Höhe des jeweiligen Raumteils: [§ 4 Nr. 1–2 WoFlV]
| Lichte Höhe | Anrechnung |
|---|---|
| mindestens 2,00 m [§ 4 Nr. 1] | 100 % |
| mindestens 1,00 m bis unter 2,00 m [§ 4 Nr. 2] | 50 % |
| unter 1,00 m | 0 % |
Entscheidend ist der fertige Zustand: gemessen wird von der Oberkante des fertigen Fußbodens bis zur Unterseite der fertigen Dachschräge. [§ 3 Abs. 1 WoFlV] Ein nachträglich verlegter Estrich oder eine abgehängte Decke reduziert die lichte Höhe — und damit unter Umständen die anrechenbare Wohnfläche.
Ein Rechenbeispiel
Ein Dachzimmer ist 5,00 m lang und 6,00 m breit, hat also 30 m² Grundfläche. Das Dach fällt über die Breite ab. Vermessen ergibt sich folgende Aufteilung:
| Bereich | Grundfläche | Anrechnung | Wohnfläche |
|---|---|---|---|
| ab 2,00 m Höhe | 16,00 m² | 100 % | 16,00 m² |
| 1,00 m bis unter 2,00 m | 9,00 m² | 50 % | 4,50 m² |
| unter 1,00 m | 5,00 m² | 0 % | 0,00 m² |
| Summe | 30,00 m² | — | 20,50 m² |
Aus 30 m² Grundfläche werden also 20,50 m² Wohnfläche — rund ein Drittel weniger. Genau diese Differenz führt regelmäßig zu Streit, wenn in einem Exposé oder Mietvertrag die reine Grundfläche angegeben wurde.
Warum der Kniestock so viel ausmacht
Der Kniestock (auch Drempel genannt) ist die niedrige Außenwand, auf der die Dachschräge aufsetzt. Er verschiebt die gesamte Schräge nach oben und vergrößert dadurch den Bereich mit mindestens 2 Metern lichter Höhe.
Der Effekt ist beträchtlich: Bei gleicher Grundfläche und gleicher Dachneigung kann ein Haus mit hohem Kniestock im Dachgeschoss deutlich mehr anrechenbare Wohnfläche haben als eines ohne. Wer zwei vermeintlich vergleichbare Objekte gegenüberstellt, sollte deshalb nicht nur auf die Grundfläche, sondern auf die Dachgeometrie schauen.
Ähnlich wirken Gauben: Sie erhöhen den Raum genau dort, wo die Schräge sonst niedrig wäre, und vergrößern den voll anrechenbaren Bereich entsprechend.
Was im Dachgeschoss zusätzlich zu prüfen ist
Die Höhenstaffelung greift erst, wenn der Raum überhaupt zur Wohnfläche gehört. Vorgelagert ist immer die Frage, ob er die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfüllt [§ 2 Abs. 3 WoFlV] — je nach Landesbauordnung etwa hinsichtlich Mindesthöhe über einem bestimmten Flächenanteil, Belichtung, Belüftung und zweitem Rettungsweg.
Ein ausgebauter Spitzboden ohne diese Voraussetzungen ist ein Zubehörraum und zählt gar nicht mit, unabhängig davon, wie hoch er ist oder wie hochwertig er ausgebaut wurde. Die Grundlagen dazu stehen auf der Seite Wohnflächenberechnung nach WoFlV.
Häufige Fehler bei Dachgeschossen
- Grundfläche statt Wohnfläche angegeben. Der häufigste Fehler — und im Dachgeschoss der folgenreichste.
- Nur zwei Zonen gebildet. Wer den Bereich unter 1 m nicht gesondert erfasst, rechnet ihn versehentlich zur Hälfte an.
- Rohbaumaße verwendet. Ohne Estrich und Innenausbau fällt die lichte Höhe zu groß aus.
- Gauben pauschal behandelt. Auch innerhalb einer Gaube muss die Höhe tatsächlich gemessen werden.
- Baurechtliche Zulässigkeit nicht geprüft. Ein nicht genehmigter Aufenthaltsraum ist keine Wohnfläche.
Häufige Fragen
Ab welcher Höhe zählt die Fläche unter einer Dachschräge voll?
Ab einer lichten Höhe von 2 Metern wird die Grundfläche vollständig angerechnet. Zwischen 1 und unter 2 Metern zählt sie zur Hälfte, unter 1 Meter gar nicht.
Wird die lichte Höhe vom Rohboden oder vom fertigen Boden gemessen?
Maßgeblich ist der fertige Zustand, also der Abstand zwischen fertigem Fußboden und der fertigen Unterseite der Dachschräge beziehungsweise Decke. Ein nachträglich aufgebauter Estrich oder eine abgehängte Decke verändert deshalb die anrechenbare Fläche.
Zählt ein Spitzboden zur Wohnfläche?
Nur wenn er baurechtlich als Aufenthaltsraum genehmigt ist und die Anforderungen der Landesbauordnung erfüllt, etwa an lichte Höhe, Belichtung und Rettungsweg. Ein reiner Lagerboden ist ein Zubehörraum und zählt unabhängig von seiner Höhe nicht mit.
Wie wirkt sich ein Kniestock auf die Wohnfläche aus?
Erheblich. Der Kniestock, also die niedrige Außenwand unter der Dachschräge, verschiebt die gesamte Schräge nach oben. Schon ein Meter zusätzlicher Kniestock kann den vollständig anrechenbaren Bereich um mehrere Quadratmeter je Raum vergrößern.
Zählt die Fläche unter einer Gaube voll?
Innerhalb der Gaube gilt dieselbe Staffelung wie im übrigen Raum: Was mindestens 2 Meter lichte Höhe hat, zählt voll. Da Gauben den Raum genau dort erhöhen, wo die Schräge sonst niedrig wäre, vergrößern sie die anrechenbare Wohnfläche in der Regel spürbar.
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Fachlich geprüft von Markus Schlegel, DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung D2. Zuletzt geprüft: 28. Juli 2026.
Diese Seiten ersetzen keine Rechtsberatung und keine Einzelfallprüfung. Für eine belastbare, im Zweifel sachverständig bestätigte Berechnung sehen Sie sich unsere Wohnflächenberechnung an oder sprechen Sie uns an.